1. Nguyên lý ‘Phát triển’ (Development) trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh rằng giá trị của một mảnh đất trống được xác định dựa trên tiềm năng phát triển tốt nhất của nó. Điều này có nghĩa là gì?
A. Giá trị đất trống luôn bằng giá trị khi có công trình xây dựng.
B. Giá trị của đất trống được xác định bởi sự kết hợp của công dụng cao nhất và hiệu quả nhất có thể phát triển trên đó.
C. Chỉ cần xem xét giá trị đất theo mục đích sử dụng hiện tại.
D. Giá trị đất trống không phụ thuộc vào tiềm năng phát triển.
2. Khi một tài sản có thể được sử dụng cho nhiều mục đích kinh doanh, thẩm định viên cần xác định ‘Công dụng cao nhất và hiệu quả nhất’ để làm gì?
A. Để đảm bảo tài sản được sử dụng một cách bền vững.
B. Để xác định giá trị thị trường tối đa có thể đạt được.
C. Để tuân thủ các quy định của pháp luật.
D. Để giảm thiểu rủi ro cho người mua.
3. Khi một tài sản cũ kỹ, lỗi thời nhưng vẫn có thể sử dụng được, nguyên lý ‘Tỷ lệ hao mòn’ sẽ được áp dụng để xác định giá trị còn lại của nó. Tỷ lệ hao mòn bao gồm các yếu tố nào?
A. Chỉ hao mòn vật lý (hư hỏng, xuống cấp).
B. Chỉ hao mòn chức năng (lỗi thời về thiết kế, công nghệ).
C. Chỉ hao mòn kinh tế (suy thoái thị trường, thay đổi quy hoạch).
D. Bao gồm hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế.
4. Khi thẩm định giá một doanh nghiệp, nguyên lý ‘Giá trị tài sản ròng’ (Net Asset Value) được sử dụng. Nguyên tắc này xác định giá trị doanh nghiệp dựa trên cơ sở nào?
A. Tổng doanh thu và lợi nhuận dự kiến trong tương lai.
B. Tổng giá trị các tài sản trừ đi tổng các khoản nợ phải trả.
C. Chi phí để thành lập doanh nghiệp.
D. Giá trị thương hiệu và uy tín của doanh nghiệp.
5. Trong thẩm định giá, ‘Nguyên tắc tăng trưởng’ (Principle of Progression) nói rằng giá trị của một tài sản sẽ tăng lên nếu nó nằm trong một khu vực có các tài sản khác tốt hơn, trong khi ‘Nguyên tắc suy giảm’ (Principle of Regression) nói rằng giá trị sẽ giảm nếu nó nằm trong khu vực có các tài sản kém hơn. Đây là biểu hiện của nguyên lý nào?
A. Nguyên lý Cân bằng.
B. Nguyên lý Thay thế.
C. Nguyên lý Đóng góp.
D. Nguyên lý Công dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
6. Khi một tài sản có nhiều công dụng khác nhau, nguyên lý ‘Công dụng cao nhất và hiệu quả nhất’ (Highest and Best Use) được áp dụng để xác định giá trị nào?
A. Công dụng mang lại doanh thu cao nhất mà không xét đến tính khả thi.
B. Công dụng hợp pháp, khả thi về mặt vật chất và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
C. Công dụng được sử dụng phổ biến nhất bởi đa số người dùng.
D. Công dụng ít tốn kém chi phí nhất để thực hiện.
7. Trong thẩm định giá, nguyên lý ‘Thay thế’ khẳng định rằng người mua sẽ không trả giá cao hơn mức chi phí để sở hữu một tài sản thay thế có công dụng tương đương. Điều này có ý nghĩa gì trong việc xác định giá trị?
A. Nó giới hạn giá trị tối đa của tài sản đang thẩm định.
B. Nó xác định chi phí sản xuất tối thiểu của tài sản.
C. Nó phản ánh giá trị nội tại không thay đổi của tài sản.
D. Nó bỏ qua ảnh hưởng của các yếu tố thị trường bên ngoài.
8. Nguyên lý ‘Phân chia lợi nhuận’ (Apportionment) trong thẩm định giá áp dụng khi nào?
A. Khi thẩm định một tài sản duy nhất có nhiều công dụng.
B. Khi thẩm định một nhóm tài sản có mối liên hệ với nhau.
C. Khi cần phân chia lợi nhuận thu được từ một tài sản cho các yếu tố cấu thành khác nhau.
D. Khi chỉ có thông tin về tổng giá trị của một nhóm tài sản.
9. Khi thẩm định giá một bất động sản, nếu có một hạn chế về quyền sử dụng đất (ví dụ: chỉ được phép xây dựng công trình công cộng), điều này sẽ tác động như thế nào đến giá trị?
A. Tăng giá trị do sự độc quyền sử dụng.
B. Giảm giá trị do hạn chế khả năng sử dụng và chuyển nhượng.
C. Không ảnh hưởng đến giá trị nếu hạn chế đó là hợp pháp.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị của công trình xây dựng, không ảnh hưởng đến giá trị đất.
10. Nguyên lý ‘Đóng góp’ trong thẩm định giá tập trung vào việc đánh giá giá trị gia tăng của một bộ phận hoặc yếu tố cấu thành tài sản. Điều này có nghĩa là gì?
A. Giá trị của một bộ phận được xác định bởi chi phí tạo ra nó.
B. Giá trị của một bộ phận là khoản đóng góp ròng của nó vào tổng giá trị tài sản.
C. Giá trị của một bộ phận có thể cao hơn giá trị của toàn bộ tài sản.
D. Giá trị của một bộ phận luôn bằng tổng giá trị của tài sản.
11. Nguyên lý ‘Cân bằng’ trong thẩm định giá liên quan đến mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành tài sản và môi trường xung quanh. Điều này có nghĩa là gì?
A. Sự cân bằng chỉ đạt được khi tài sản có giá trị cao nhất.
B. Giá trị tài sản đạt tối đa khi các yếu tố cấu thành và môi trường xung quanh hài hòa, cân đối.
C. Sự mất cân bằng luôn làm giảm giá trị tài sản.
D. Cân bằng là trạng thái tự nhiên và không cần phân tích.
12. Nguyên lý ‘Đầu tư’ (Investment) trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản được xác định bởi lợi tức mà nhà đầu tư mong đợi nhận được. Điều này có ý nghĩa gì?
A. Giá trị tài sản chỉ phụ thuộc vào chi phí đầu tư ban đầu.
B. Giá trị tài sản được đo lường dựa trên khả năng sinh lời và kỳ vọng của nhà đầu tư.
C. Lợi tức mong đợi không liên quan đến giá trị tài sản.
D. Chỉ những nhà đầu tư chuyên nghiệp mới có thể xác định giá trị tài sản.
13. Nguyên lý ‘Phân tích theo giai đoạn’ (Staged Analysis) trong thẩm định giá bất động sản có thể được áp dụng khi nào?
A. Khi thẩm định một tài sản đã xuống cấp nặng.
B. Khi thẩm định một dự án đang trong quá trình xây dựng hoặc phát triển.
C. Khi thẩm định một tài sản có nhiều công dụng khác nhau.
D. Khi chỉ có thông tin về giá trị của các tài sản tương tự.
14. Nguyên lý ‘Cung và Cầu’ trong thẩm định giá nhấn mạnh điều gì về mối quan hệ giữa số lượng tài sản có sẵn và mong muốn sở hữu chúng?
A. Khi nguồn cung tăng và cầu giảm, giá trị tài sản có xu hướng tăng.
B. Khi nguồn cung giảm và cầu tăng, giá trị tài sản có xu hướng giảm.
C. Giá trị tài sản ổn định nhất khi cung và cầu cân bằng.
D. Giá trị tài sản chỉ phụ thuộc vào nguồn cung, không phụ thuộc vào cầu.
15. Nguyên lý ‘Thay đổi’ (Change) trong thẩm định giá thừa nhận rằng các yếu tố kinh tế, xã hội và chính trị luôn thay đổi. Điều này có ý nghĩa gì đối với việc xác định giá trị tài sản?
A. Giá trị tài sản là cố định và không bao giờ thay đổi.
B. Cần liên tục xem xét các yếu tố bên ngoài để đánh giá giá trị hiện tại.
C. Chỉ các yếu tố bên trong tài sản mới ảnh hưởng đến giá trị.
D. Sự thay đổi luôn dẫn đến tăng giá trị.
16. Nguyên lý ‘Lạm phát’ (Inflation) có ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của một tài sản trong quá trình thẩm định?
A. Làm giảm giá trị thực của tài sản.
B. Có thể làm tăng giá danh nghĩa của tài sản nhưng giảm sức mua.
C. Không ảnh hưởng đến giá trị nếu tài sản được định giá bằng ngoại tệ.
D. Chỉ ảnh hưởng đến các tài sản có tính thanh khoản thấp.
17. Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên lý ‘Giá trị đất và giá trị công trình xây dựng’ nhấn mạnh điều gì?
A. Giá trị công trình xây dựng luôn cao hơn giá trị đất.
B. Giá trị đất và công trình xây dựng là hai thành phần riêng biệt và có thể được thẩm định độc lập.
C. Giá trị đất chỉ phát sinh khi có công trình xây dựng.
D. Giá trị công trình xây dựng không ảnh hưởng đến giá trị đất.
18. Trong thẩm định giá, nếu một tài sản có các yếu tố cấu thành không tương xứng với nhau (ví dụ: một căn nhà rất hiện đại trên một mảnh đất ở khu vực kém phát triển), điều này có thể dẫn đến hiệu ứng gì?
A. Tăng giá trị do sự độc đáo.
B. Giảm giá trị do mất cân bằng và suy giảm.
C. Không ảnh hưởng đến giá trị nếu các yếu tố là hợp pháp.
D. Tăng giá trị do sự đóng góp của yếu tố tốt hơn.
19. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là nguyên tắc cơ bản ảnh hưởng đến giá trị của một tài sản theo quan điểm thẩm định giá?
A. Nhu cầu, Khả năng sử dụng, Tính chuyển nhượng (Utility, Scarcity, Demand, Transferability).
B. Chi phí, Lợi ích, Sự khan hiếm, Sự thay thế (Cost, Benefit, Scarcity, Substitution).
C. Cung, Cầu, Công dụng cao nhất và hiệu quả nhất, Kỳ vọng (Supply, Demand, Highest and Best Use, Expectation).
D. Chủ quyền, Hạn chế, Chi phí ban đầu, Tình trạng pháp lý (Title, Encumbrances, Original Cost, Legal Status).
20. Khi thẩm định giá một tòa nhà thương mại, nếu có nhiều căn hộ trống chưa được cho thuê, điều này sẽ ảnh hưởng đến giá trị như thế nào theo nguyên lý ‘Tỷ lệ trống’ (Vacancy Rate)?
A. Tăng giá trị do có tiềm năng cho thuê trong tương lai.
B. Giảm giá trị do làm giảm thu nhập tiềm năng từ cho thuê.
C. Không ảnh hưởng đến giá trị nếu tỷ lệ trống thấp.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị của các căn hộ trống.
21. Trong thẩm định giá, ‘Nguyên lý hợp lý hóa’ (Rationalization) liên quan đến việc người mua hoặc người sử dụng sẽ đưa ra các quyết định dựa trên cơ sở nào?
A. Cảm xúc cá nhân và sở thích nhất thời.
B. Phân tích logic, so sánh các lựa chọn và kỳ vọng về lợi ích.
C. Các quy tắc tùy tiện và không có cơ sở.
D. Chỉ dựa vào giá của tài sản.
22. Nguyên lý ‘Lợi tức’ (Yield) trong thẩm định giá tài sản cho thuê nhấn mạnh điều gì?
A. Giá trị của tài sản được xác định bởi chi phí đầu tư ban đầu.
B. Giá trị của tài sản phụ thuộc vào thu nhập thuần túy mà nó tạo ra trong tương lai.
C. Lợi tức từ tài sản không ảnh hưởng đến giá trị của nó.
D. Giá trị tài sản chỉ dựa trên giá trị của các tài sản tương tự.
23. Theo nguyên lý thẩm định giá, yếu tố nào sau đây được xem là động lực chính thúc đẩy sự hình thành và biến động giá trị của một tài sản?
A. Sự khan hiếm và tính độc đáo của tài sản.
B. Nhu cầu của thị trường và khả năng đáp ứng của tài sản.
C. Chi phí để tạo ra tài sản và lợi nhuận mong muốn.
D. Chất lượng vật liệu và tuổi thọ của tài sản.
24. Khi thẩm định giá một tài sản, việc phân tích các giao dịch tương tự trên thị trường là phương pháp tiếp cận chính dựa trên nguyên lý nào?
A. Nguyên lý Thay thế.
B. Nguyên lý Cung và Cầu.
C. Nguyên lý Đóng góp.
D. Nguyên lý Kỳ vọng.
25. Nguyên lý ‘Kỳ vọng’ trong thẩm định giá dựa trên niềm tin rằng giá trị của một tài sản được xác định bởi những lợi ích trong tương lai mà nó có thể mang lại. Điều này có ý nghĩa gì?
A. Giá trị tài sản chỉ dựa vào hiệu suất trong quá khứ.
B. Giá trị tài sản phản ánh kỳ vọng về thu nhập, lợi ích hoặc sự tăng giá trong tương lai.
C. Giá trị tài sản được cố định và không thay đổi theo thời gian.
D. Giá trị tài sản không liên quan đến kỳ vọng của người sở hữu.
26. Nguyên tắc ‘giá trị và công dụng’ trong thẩm định giá nhấn mạnh mối quan hệ giữa hai yếu tố nào của tài sản?
A. Chi phí và lợi nhuận
B. Công năng sử dụng và khả năng sinh lời
C. Vị trí và pháp lý
D. Đặc điểm vật lý và tuổi thọ
27. Khi thẩm định giá một doanh nghiệp, ‘tài sản hữu hình’ bao gồm những khoản mục nào sau đây?
A. Thương hiệu, bằng sáng chế
B. Nhà xưởng, máy móc thiết bị, hàng tồn kho
C. Quyền sử dụng đất, giấy phép kinh doanh
D. Mối quan hệ khách hàng, lợi thế cạnh tranh
28. Nguyên tắc ‘hiệu quả sử dụng’ trong thẩm định giá tài sản có ý nghĩa gì?
A. Tài sản phải được sử dụng tối đa công suất
B. Giá trị tài sản được xác định bởi hiệu quả sử dụng nó mang lại
C. Tài sản phải được bảo trì thường xuyên
D. Tài sản phải phù hợp với pháp luật
29. Theo nguyên tắc ‘biến động’, giá trị của tài sản có xu hướng thay đổi như thế nào khi các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp lý và môi trường thay đổi?
A. Không thay đổi
B. Thay đổi theo chiều hướng tăng liên tục
C. Thay đổi theo chiều hướng giảm liên tục
D. Thay đổi theo chiều hướng tích cực hoặc tiêu cực
30. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, yếu tố nào sau đây được coi là ‘tài sản vô hình’?
A. Nhà xưởng và máy móc
B. Hàng tồn kho
C. Thương hiệu và bí quyết công nghệ
D. Tiền mặt và các khoản đầu tư tài chính
31. Tài sản nào sau đây thường được thẩm định giá dựa trên phương pháp thu nhập?
A. Máy móc sản xuất chuyên dụng
B. Bất động sản cho thuê tạo ra dòng tiền
C. Tác phẩm nghệ thuật độc bản
D. Hệ thống phần mềm độc quyền
32. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố nội tại ảnh hưởng đến giá trị tài sản?
A. Tình trạng kỹ thuật
B. Tuổi thọ sử dụng
C. Chính sách thuế của chính phủ
D. Công năng sử dụng
33. Nguyên tắc ‘phù hợp’ trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Sự phù hợp về kiến trúc với các công trình lân cận
B. Sự phù hợp giữa tài sản và mục đích sử dụng đất
C. Sự phù hợp về giá cả với thị trường
D. Sự phù hợp về pháp lý của tài sản
34. Khi thẩm định giá trị một tài sản độc đáo, không có thị trường giao dịch thường xuyên, thẩm định viên thường ưu tiên sử dụng phương pháp nào?
A. Phương pháp so sánh
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp chi phí
D. Cả ba phương pháp
35. Theo quy định của pháp luật Việt Nam về thẩm định giá, ‘thẩm định viên về giá’ phải đáp ứng điều kiện nào sau đây?
A. Có bằng đại học bất kỳ
B. Có thẻ thẩm định viên về giá do cơ quan có thẩm quyền cấp
C. Có kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực tài chính
D. Đã từng tham gia thẩm định giá ít nhất 5 tài sản
36. Phân tích thị trường trong thẩm định giá giúp thẩm định viên đánh giá yếu tố nào là chính?
A. Chi phí tái tạo tài sản
B. Nhu cầu và khả năng chi trả của người mua tiềm năng
C. Tuổi thọ kinh tế của tài sản
D. Khấu hao lũy kế của tài sản
37. Theo quy định, thẩm định viên về giá có thể từ chối thực hiện thẩm định giá trong trường hợp nào sau đây?
A. Khách hàng yêu cầu sử dụng phương pháp thẩm định giá khác với khuyến nghị
B. Thẩm định viên không có đủ thông tin về tài sản
C. Thẩm định viên có xung đột lợi ích liên quan đến tài sản thẩm định
D. Tài sản có giá trị rất nhỏ
38. Theo nguyên tắc ‘thay thế’, người mua sẽ không sẵn sàng trả một khoản tiền lớn hơn bao nhiêu cho một tài sản so với?
A. Chi phí bảo trì dự kiến
B. Giá trị ước tính từ phương pháp thu nhập
C. Chi phí để mua một tài sản thay thế tương tự
D. Chi phí thẩm định giá
39. Khi áp dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá một tài sản đã qua sử dụng, yếu tố nào sau đây cần được xem xét kỹ lưỡng để điều chỉnh giá trị?
A. Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng
B. Sự hao mòn, hư hỏng và lỗi thời của tài sản
C. Chi phí quảng cáo và tiếp thị
D. Lợi nhuận dự kiến của chủ sở hữu
40. Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, yếu tố nào thuộc nhóm yếu tố bên ngoài?
A. Tuổi thọ của tài sản
B. Tình trạng bảo trì, bảo dưỡng
C. Quy hoạch phát triển của khu vực
D. Công năng sử dụng của tài sản
41. Nguyên tắc ‘cung và cầu’ ảnh hưởng đến giá trị tài sản như thế nào?
A. Khi cung tăng, giá trị tăng
B. Khi cầu giảm, giá trị tăng
C. Khi cung vượt cầu, giá trị có xu hướng giảm
D. Khi cầu và cung cân bằng, giá trị không thay đổi
42. Trong các phương pháp thẩm định giá, phương pháp nào thường được sử dụng để thẩm định giá máy móc thiết bị chuyên dụng, ít có giao dịch trên thị trường?
A. Phương pháp so sánh
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp chi phí
D. Phương pháp giao dịch
43. Khi thẩm định giá tài sản cố định vô hình, việc xác định giá trị thường gặp khó khăn hơn so với tài sản hữu hình do đặc điểm nào sau đây?
A. Tính vật chất rõ ràng
B. Khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai không chắc chắn
C. Dễ dàng quan sát và kiểm tra
D. Có thị trường giao dịch sôi động
44. Việc xác định ‘giá trị thị trường’ của tài sản trong thẩm định giá dựa trên giả định về điều gì?
A. Người bán có động cơ bán gấp
B. Người mua và người bán đều hiểu biết và hành động một cách độc lập
C. Tài sản được bán trong một phiên đấu giá duy nhất
D. Có sự ép buộc hoặc áp lực về thời gian
45. Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thường dựa trên phương pháp nào là chủ yếu?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh
D. Phương pháp thặng dư
46. Yếu tố nào sau đây KHÔNG thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá?
A. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá
B. Cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
C. Quyết định giá cụ thể cho từng tài sản doanh nghiệp
D. Kiểm tra, thanh tra hoạt động thẩm định giá
47. Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp chi phí là dựa trên cơ sở nào?
A. Khả năng tạo ra thu nhập của tài sản
B. Giá bán của các tài sản tương tự trên thị trường
C. Chi phí để tái tạo hoặc thay thế tài sản
D. Giá trị thanh lý của tài sản
48. Trong thẩm định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây được xem là quan trọng nhất khi áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị?
A. Tuổi thọ kỹ thuật của công trình
B. Tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ lệ chiết khấu
C. Tình trạng pháp lý của bất động sản
D. Chi phí xây dựng ban đầu
49. Khi thẩm định giá một tài sản, thẩm định viên cần thu thập thông tin về?
A. Chỉ thông tin pháp lý của tài sản
B. Chỉ thông tin về chi phí xây dựng
C. Thông tin pháp lý, kinh tế, kỹ thuật và thị trường liên quan đến tài sản
D. Chỉ thông tin về mong muốn của chủ sở hữu
50. Theo Thông tư 01/2020/TT-BTC ngày 07/01/2020 của Bộ Tài chính, phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên nguyên tắc nào sau đây?
A. Nguyên tắc thay thế
B. Nguyên tắc cung cầu
C. Nguyên tắc giá trị sử dụng
D. Nguyên tắc chi phí
51. Khi thẩm định giá một tài sản, nếu có nhiều giao dịch mua bán tài sản tương tự đã diễn ra trên thị trường, phương pháp nào thường là phù hợp nhất để xác định giá trị thị trường?
A. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.
B. Phương pháp chi phí.
C. Phương pháp so sánh (Market Comparison Approach).
D. Phương pháp giá trị tài sản thuần.
52. Nguyên tắc ‘Thay thế’ (Substitution) trong thẩm định giá phát biểu rằng giá trị của một tài sản được xác định bởi chi phí thay thế nó bằng một tài sản khác có cùng công năng và mức độ hữu ích, điều này ngụ ý điều gì?
A. Người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để có được tài sản tương đương.
B. Giá trị của tài sản luôn bằng chi phí để tạo ra nó.
C. Tất cả các tài sản có cùng công năng sẽ có giá trị như nhau.
D. Thời gian sử dụng của tài sản là yếu tố quyết định giá trị.
53. Yếu tố ‘hao mòn’ (depreciation) trong phương pháp chi phí bao gồm những loại nào?
A. Chỉ hao mòn vật lý.
B. Hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế.
C. Chỉ hao mòn kinh tế.
D. Hao mòn do lỗi kế toán.
54. Nguyên tắc ‘Giá trị theo thời gian’ (Time Value of Money) trong thẩm định giá nhấn mạnh điều gì?
A. Giá trị của tài sản luôn tăng theo thời gian.
B. Một đồng tiền nhận được hôm nay có giá trị hơn một đồng tiền nhận được trong tương lai.
C. Thời gian nắm giữ tài sản ảnh hưởng trực tiếp đến phương pháp thẩm định giá.
D. Tất cả các tài sản đều có vòng đời sử dụng nhất định.
55. Nguyên tắc ‘Cung và Cầu’ (Supply and Demand) ảnh hưởng đến giá trị của tài sản như thế nào?
A. Khi cung vượt cầu, giá trị tài sản tăng.
B. Khi cầu vượt cung, giá trị tài sản có xu hướng giảm.
C. Giá trị tài sản chỉ phụ thuộc vào yếu tố cung.
D. Khi cung và cầu cân bằng, giá trị tài sản ổn định nhất.
56. Trong quá trình thẩm định giá một nhà máy sản xuất, yếu tố nào sau đây thuộc về ‘giá trị sử dụng’ (value in use) hơn là ‘giá trị trao đổi’ (value in exchange)?
A. Giá bán của nhà máy trên thị trường.
B. Khả năng nhà máy hoạt động hiệu quả và mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu hiện tại.
C. Chi phí để xây dựng một nhà máy tương tự.
D. Giá trị thanh lý tài sản của nhà máy.
57. Yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến việc áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá một dự án bất động sản cho thuê?
A. Số lượng nhà đầu tư quan tâm đến dự án.
B. Khả năng tạo ra dòng tiền thuê ổn định và bền vững.
C. Tuổi đời của các công ty bất động sản cạnh tranh.
D. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong ngắn hạn.
58. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp nào thường được ưu tiên khi doanh nghiệp có lịch sử hoạt động lâu dài và ổn định, với dòng tiền dự kiến rõ ràng?
A. Phương pháp tài sản thuần.
B. Phương pháp so sánh (dựa trên các doanh nghiệp tương tự).
C. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF).
D. Phương pháp dựa trên tài sản hữu hình.
59. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp nào thường được áp dụng để xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng sinh lời dự kiến của tài sản đó trong tương lai?
A. Phương pháp so sánh.
B. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF).
C. Phương pháp tài sản thuần.
D. Phương pháp giá trị thị trường.
60. Theo nguyên tắc ‘Tối ưu sử dụng’ (Highest and Best Use), thẩm định viên cần xác định cách sử dụng tài sản mang lại giá trị cao nhất khi nào?
A. Chỉ khi tài sản đang bị bỏ trống.
B. Khi tài sản đang được sử dụng theo cách hiện tại.
C. Khi xem xét tất cả các cách sử dụng có thể có, hợp pháp, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất.
D. Khi chủ sở hữu yêu cầu thay đổi mục đích sử dụng.
61. Khi thẩm định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây KHÔNG được coi là yếu tố nội tại của bất động sản?
A. Vị trí địa lý của bất động sản.
B. Diện tích và quy hoạch sử dụng đất.
C. Tình hình kinh tế vĩ mô của quốc gia.
D. Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, đường sá).
62. Nguyên tắc ‘Thay đổi’ (Change) trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng các yếu tố kinh tế và xã hội luôn biến động, điều này có ý nghĩa gì đối với thẩm định viên?
A. Giá trị của tài sản luôn không đổi.
B. Thẩm định viên cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tại thời điểm thẩm định và xu hướng tương lai.
C. Tất cả các tài sản đều bị ảnh hưởng như nhau bởi sự thay đổi.
D. Chỉ những thay đổi lớn mới cần được xem xét.
63. Trong thẩm định giá bất động sản, ‘tỷ suất sinh lời gộp’ (gross yield) được tính bằng cách nào?
A. Thu nhập ròng hoạt động chia cho giá trị tài sản.
B. Tổng thu nhập từ việc cho thuê chia cho giá trị tài sản.
C. Thu nhập ròng hoạt động chia cho chi phí vốn.
D. Tổng thu nhập từ việc cho thuê chia cho chi phí hoạt động.
64. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong ba phương pháp thẩm định giá cơ bản (tổng quát)?
A. Phương pháp so sánh.
B. Phương pháp chi phí.
C. Phương pháp dựa trên tài sản thuần.
D. Phương pháp thu nhập.
65. Theo nguyên tắc ‘Giá trị cộng hưởng’ (Synergy), giá trị của một tập hợp tài sản (ví dụ: một doanh nghiệp) có thể cao hơn tổng giá trị của từng tài sản riêng lẻ khi nào?
A. Khi các tài sản được bán riêng lẻ.
B. Khi các tài sản hoạt động độc lập và không có sự tương tác.
C. Khi sự kết hợp của các tài sản tạo ra hiệu quả hoạt động hoặc lợi ích vượt trội.
D. Khi thị trường có nhiều tài sản tương tự.
66. Khi thẩm định giá một tài sản cho thuê, yếu tố ‘tỷ suất vốn hóa’ (capitalization rate) được sử dụng để làm gì?
A. Ước tính chi phí khấu hao của tài sản.
B. Chuyển đổi thu nhập ròng hoạt động thành giá trị tài sản.
C. Xác định thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.
D. Đánh giá chất lượng của hợp đồng thuê.
67. Trong thẩm định giá, yếu tố ‘lợi thế thương mại’ (goodwill) thường được đánh giá dựa trên cơ sở nào?
A. Chi phí xây dựng thương hiệu trong quá khứ.
B. Giá trị tài sản hữu hình của doanh nghiệp.
C. Khả năng doanh nghiệp tạo ra thu nhập cao hơn mức thu nhập thông thường của các tài sản tương tự.
D. Quy mô vốn điều lệ của doanh nghiệp.
68. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi áp dụng phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản?
A. Khả năng sinh lời của bất động sản.
B. Chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản, trừ đi hao mòn.
C. Giá của các bất động sản tương tự đã bán.
D. Tỷ suất vốn hóa trên thị trường.
69. Nguyên tắc ‘Cân bằng’ (Balance) trong thẩm định giá đề cập đến sự cân bằng giữa các yếu tố nào?
A. Cung và cầu.
B. Chi phí và lợi ích.
C. Lợi ích của người mua và người bán.
D. Yếu tố nội tại và yếu tố ngoại cảnh của tài sản.
70. Khi thẩm định giá một tài sản, nếu có sự khác biệt đáng kể giữa giá trị ước tính theo phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, thẩm định viên cần làm gì?
A. Chọn phương pháp nào cho ra giá trị cao hơn.
B. Loại bỏ hoàn toàn một trong hai phương pháp.
C. Phân tích và đánh giá lý do dẫn đến sự khác biệt, sau đó xem xét các yếu tố ảnh hưởng để đưa ra kết luận cuối cùng.
D. Yêu cầu chủ tài sản cung cấp thêm thông tin.
71. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong những mục tiêu chính của thẩm định giá?
A. Xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của tài sản.
B. Hỗ trợ cho các quyết định kinh tế, tài chính, pháp lý.
C. Đảm bảo mọi giao dịch mua bán tài sản đều có lợi cho người bán.
D. Cung cấp thông tin khách quan, có căn cứ về giá trị tài sản.
72. Khi thẩm định giá một tài sản có tính đặc thù cao và ít giao dịch tương tự trên thị trường, phương pháp nào có thể được xem là lựa chọn thay thế quan trọng?
A. Phương pháp so sánh.
B. Phương pháp chi phí (Cost Approach).
C. Phương pháp thu nhập.
D. Cả phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
73. Trong các loại giá trị, ‘giá trị thanh lý’ (liquidation value) thường áp dụng trong trường hợp nào?
A. Khi tài sản được bán trong một giao dịch thông thường trên thị trường mở.
B. Khi tài sản cần được bán nhanh chóng trong một thời gian giới hạn.
C. Khi tài sản được sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh.
D. Khi tài sản có nhu cầu cao trên thị trường.
74. Khi thẩm định giá một tài sản đặc biệt như tác phẩm nghệ thuật, phương pháp nào thường được sử dụng?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh với các tác phẩm tương tự và ý kiến chuyên gia.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp tài sản thuần.
75. Khi thẩm định giá một tài sản là duy nhất hoặc có tính đặc thù cao, việc thu thập thông tin về các giao dịch tương tự có thể gặp khó khăn. Trong trường hợp này, yếu tố nào sau đây cần được xem xét kỹ lưỡng để bù đắp cho sự thiếu hụt dữ liệu?
A. Tăng cường phân tích yếu tố cung và cầu.
B. Tập trung vào phương pháp chi phí và thu nhập, phân tích kỹ các yếu tố cấu thành.
C. Giả định rằng giá trị của tài sản này sẽ giống với các tài sản có vẻ tương tự.
D. Yêu cầu chủ tài sản đưa ra mức giá mong muốn.
76. Nguyên tắc ‘Cân nhắc’ trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng bởi yếu tố nào?
A. Tỷ lệ lãi suất cho vay
B. Tỷ lệ sở hữu của các cổ đông trong công ty
C. Sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường
D. Tất cả các yếu tố trên
77. Khi thẩm định giá một tài sản đặc thù (ví dụ: nhà máy điện, sân bay), phương pháp nào thường được coi là phù hợp nhất?
A. Phương pháp so sánh
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp kết hợp chi phí và thu nhập
78. Khi thẩm định giá một bất động sản để cho thuê, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng nhất đến việc áp dụng phương pháp thu nhập?
A. Tuổi đời và tình trạng sử dụng của bất động sản
B. Tiềm năng tạo ra dòng tiền thuê trong tương lai
C. Vị trí địa lý và tiện ích xung quanh
D. Giá trị lịch sử và văn hóa của bất động sản
79. Khi áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây cần được điều chỉnh nhiều nhất để phản ánh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh đã bán?
A. Thời điểm bán của tài sản so sánh
B. Vị trí của tài sản so sánh
C. Tình trạng pháp lý của tài sản so sánh
D. Tất cả các yếu tố trên
80. Yếu tố nào sau đây KHÔNG thuộc phạm vi xem xét của ‘Phân tích thị trường’ trong thẩm định giá?
A. Xu hướng về giá cả và nguồn cung
B. Tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ trống của các bất động sản tương tự
C. Tỷ lệ lãi suất cho vay của ngân hàng
D. Chất lượng xây dựng và tuổi đời của tài sản thẩm định giá
81. Trong các yếu tố cấu thành giá trị của một bất động sản, ‘Vị trí’ thường được coi là yếu tố quan trọng bậc nhất. Điều này lý giải tại sao?
A. Vị trí quyết định toàn bộ chi phí xây dựng
B. Vị trí ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận, tiện ích xung quanh và tiềm năng phát triển, từ đó tác động mạnh mẽ đến nhu cầu và giá trị
C. Vị trí là yếu tố duy nhất có thể điều chỉnh được trong quá trình thẩm định giá
D. Vị trí quyết định loại hình bất động sản
82. Nguyên tắc ‘Cung và Cầu’ trong thẩm định giá nhấn mạnh mối quan hệ giữa yếu tố nào?
A. Giá trị tài sản và chi phí sản xuất
B. Số lượng tài sản có sẵn trên thị trường và nhu cầu của người mua
C. Lãi suất cho vay và khả năng chi trả của người vay
D. Chất lượng tài sản và tuổi đời của tài sản
83. Nguyên tắc ‘Thay thế’ trong thẩm định giá đề cập đến việc một tài sản có giá trị tương đương với chi phí để sở hữu hoặc tạo ra một tài sản khác có công dụng tương tự. Điều này áp dụng chủ yếu cho phương pháp nào?
A. Phương pháp thu nhập
B. Phương pháp so sánh
C. Phương pháp chi phí
D. Phương pháp phân tích thị trường
84. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) được coi là phương pháp hiệu quả nhất khi nào?
A. Doanh nghiệp có tài sản hữu hình lớn và dễ định giá
B. Doanh nghiệp có dòng tiền tương lai có thể dự báo một cách hợp lý
C. Doanh nghiệp đang trong giai đoạn phá sản hoặc tái cấu trúc
D. Doanh nghiệp có ít tài sản lưu động
85. Nguyên tắc ‘Cân bằng’ trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh điều gì?
A. Sự cân bằng giữa giá mua và giá bán
B. Sự cân bằng giữa các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản, bao gồm đất và công trình xây dựng
C. Sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản
D. Sự cân bằng giữa lợi nhuận và rủi ro
86. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp tài sản (hay phương pháp giá trị tài sản ròng) thường được ưu tiên áp dụng khi nào?
A. Doanh nghiệp có lịch sử hoạt động lâu dài và ổn định
B. Doanh nghiệp đang trong giai đoạn phát triển nhanh chóng
C. Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao
D. Doanh nghiệp có tài sản hữu hình chiếm tỷ trọng lớn và có thể xác định giá trị dễ dàng, hoặc doanh nghiệp không hoạt động liên tục
87. Khi áp dụng phương pháp thu nhập để thẩm định giá một bất động sản, ‘Doanh thu tiềm năng’ được xác định dựa trên cơ sở nào?
A. Doanh thu thực tế đã ghi nhận trong quá khứ
B. Giá thuê thị trường cho các bất động sản tương tự và tỷ lệ trống ước tính
C. Chi phí hoạt động và bảo trì của bất động sản
D. Giá trị của các tài sản khác trong cùng khu vực
88. Nguyên tắc ‘Giá trị gia tăng’ trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh điều gì?
A. Giá trị bất động sản chỉ tăng khi có sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng công cộng
B. Giá trị bất động sản tăng lên khi có những cải tiến hoặc đầu tư làm tăng thêm lợi ích hoặc khả năng sinh lời của nó
C. Giá trị bất động sản luôn tăng theo thời gian do lạm phát
D. Giá trị bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào giá của các bất động sản tương tự trên thị trường
89. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi thẩm định giá tài sản cố định là máy móc, thiết bị chuyên dụng cho sản xuất?
A. Chi phí khấu hao đã trích lập
B. Giá trị thanh lý ước tính
C. Khả năng sinh lời từ việc sử dụng máy móc đó
D. Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo lại máy móc tương tự
90. Trong quá trình thẩm định giá doanh nghiệp, việc phân tích các chỉ số tài chính như Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE), Tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA) chủ yếu phục vụ cho phương pháp nào?
A. Phương pháp tài sản
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp so sánh
91. Nguyên tắc ‘Phối hợp’ trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến việc giá trị của một tài sản được tối đa hóa khi nào?
A. Khi nó được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau
B. Khi các yếu tố cấu thành tài sản được kết hợp một cách hợp lý và tương thích để tạo ra giá trị cao nhất
C. Khi nó được bán với giá cao nhất có thể
D. Khi nó được bảo trì thường xuyên
92. Khi thẩm định giá tài sản vô hình như thương hiệu, phương pháp nào thường được ưu tiên sử dụng?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh
C. Phương pháp thu nhập (hoặc dòng tiền chiết khấu)
D. Phương pháp tài sản
93. Khi thẩm định giá một tài sản theo phương pháp chi phí, các yếu tố nào sau đây cần được xem xét để xác định ‘Chi phí tái tạo’?
A. Chi phí khấu hao đã trích lập
B. Chi phí mua sắm tài sản tương tự trên thị trường hiện tại
C. Chi phí xây dựng lại tài sản giống hệt tài sản thẩm định giá với công nghệ và vật liệu tương tự
D. Giá trị bán lại của tài sản
94. Nguyên tắc ‘Tối ưu hóa công năng’ trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến việc giá trị của một bất động sản sẽ đạt mức cao nhất khi nào?
A. Khi nó được sử dụng cho mục đích duy nhất là sinh lời
B. Khi nó được sử dụng theo cách mang lại giá trị cao nhất cho mảnh đất, có tính đến các yếu tố pháp lý, kinh tế và vật lý
C. Khi nó được sử dụng để đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu hiện tại
D. Khi nó được bán với giá cao nhất có thể trong mọi trường hợp
95. Trong thẩm định giá, ‘Giá trị thị trường’ được định nghĩa là gì?
A. Giá cao nhất mà người mua sẵn sàng trả cho tài sản
B. Giá thấp nhất mà người bán sẵn sàng chấp nhận
C. Giá ước tính mà tài sản sẽ được bán trên thị trường mở, với người mua và người bán hành động một cách tự nguyện, có đầy đủ thông tin và không bị ép buộc
D. Giá trị của tài sản dựa trên chi phí sản xuất ban đầu
96. Khi thẩm định giá một căn nhà ở, yếu tố nào sau đây có xu hướng làm giảm giá trị của nó?
A. Vị trí gần các tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện)
B. Tình trạng xuống cấp, cần sửa chữa lớn
C. Thiết kế hiện đại và công năng sử dụng tốt
D. Khả năng tiếp cận giao thông thuận tiện
97. Nguyên tắc ‘Phát triển’ trong thẩm định giá bất động sản cho rằng giá trị tối đa của một mảnh đất đạt được khi nào?
A. Khi nó được giữ nguyên trạng thái ban đầu
B. Khi nó được sử dụng cho mục đích mang lại thu nhập cao nhất, phù hợp với quy hoạch và tiềm năng của khu vực
C. Khi nó được bán với giá cao nhất có thể trong thời gian ngắn nhất
D. Khi nó được quy hoạch cho mục đích công cộng
98. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến ‘Giá trị sử dụng’ của một bất động sản?
A. Khả năng đáp ứng nhu cầu của người sử dụng
B. Tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê
C. Vị trí và tiện ích xung quanh
D. Giá trị bán lại trên thị trường
99. Theo quan điểm phổ biến trong thẩm định giá, điều nào sau đây KHÔNG phải là một trong ba phương pháp thẩm định giá cơ bản?
A. Phương pháp thu nhập
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp so sánh
D. Phương pháp phân tích tài chính
100. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong những căn cứ để xác định ‘Giá trị chuyển nhượng’ của một tài sản?
A. Giá của các tài sản tương tự đã được chuyển nhượng
B. Chi phí để tạo ra tài sản tương tự
C. Thu nhập dự kiến mà tài sản có thể mang lại
D. Giá trị nội tại của vật liệu cấu thành tài sản
101. Trong phương pháp thẩm định giá tài sản theo chi phí, điều chỉnh khấu hao được thực hiện để phản ánh điều gì?
A. Sự giảm giá trị do hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và kinh tế.
B. Sự gia tăng giá trị do lạm phát.
C. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng đã thực hiện.
D. Lợi nhuận dự kiến của người bán.
102. Nguyên tắc ‘cung và cầu’ trong thẩm định giá đề cập đến việc giá trị của tài sản bị ảnh hưởng bởi:
A. Mức độ khan hiếm của tài sản và nhu cầu của thị trường đối với tài sản đó.
B. Chi phí để tạo ra tài sản và chi phí để bảo trì tài sản.
C. Khả năng sinh lời của tài sản và thời gian sử dụng hữu ích.
D. Sự ổn định về pháp lý và giá trị còn lại của tài sản.
103. Khi thẩm định giá một căn nhà để ở, yếu tố nào sau đây có thể được xem là ít quan trọng nhất so với các yếu tố khác?
A. Số lượng phòng ngủ và phòng tắm.
B. Kiến trúc và thiết kế của căn nhà.
C. Lịch sử các vụ tranh chấp pháp lý liên quan đến căn nhà.
D. Chi phí bảo trì và sửa chữa định kỳ.
104. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong ba yếu tố chính cấu thành giá trị của một tài sản theo cách tiếp cận thị trường (phương pháp so sánh)?
A. Đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá.
B. Đặc điểm của các tài sản tương đương đã bán trên thị trường.
C. Điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
D. Lịch sử hoạt động kinh doanh của chủ sở hữu tài sản.
105. Trong thẩm định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây KHÔNG được xem là ảnh hưởng đến ‘giá trị thị trường’ của một tài sản?
A. Nhu cầu và khả năng chi trả của người mua tiềm năng.
B. Thời gian rao bán trên thị trường.
C. Chi phí ban đầu để mua tài sản.
D. Các điều kiện kinh tế vĩ mô.
106. Chi phí tái tạo một tài sản tương đương với tài sản đang thẩm định giá, sử dụng vật liệu và công nghệ hiện tại, được gọi là gì?
A. Chi phí thay thế.
B. Chi phí tái sản xuất.
C. Chi phí phục chế.
D. Chi phí ước tính.
107. Khi thẩm định giá một tài sản vô hình như thương hiệu, phương pháp nào thường được coi là phù hợp nhất?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh.
C. Phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền).
D. Phương pháp dựa trên tài sản.
108. Khi thẩm định giá một tài sản mà giá trị của nó chủ yếu đến từ khả năng tạo ra dòng tiền trong tương lai, phương pháp nào là phù hợp nhất?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh.
C. Phương pháp thu nhập (bao gồm chiết khấu dòng tiền).
D. Phương pháp tài sản.
109. Khi thẩm định giá một tài sản, yếu tố nào sau đây được xem xét là ‘giá trị còn lại’ (residual value)?
A. Giá trị ước tính của tài sản vào cuối thời gian sử dụng hữu ích dự kiến.
B. Giá trị của tài sản tại thời điểm thẩm định.
C. Chi phí để mua tài sản.
D. Giá trị của các bộ phận cấu thành tài sản.
110. Theo quan điểm phổ biến trong thẩm định giá, yếu tố nào sau đây đóng vai trò quan trọng nhất trong việc xác định giá trị của một bất động sản, đặc biệt là trong phương pháp so sánh?
A. Vị trí địa lý và các tiện ích xung quanh.
B. Tình trạng pháp lý của quyền sở hữu.
C. Tuổi đời và lịch sử sử dụng của bất động sản.
D. Chất lượng nguyên vật liệu xây dựng.
111. Trong thẩm định giá, ‘giá trị thanh lý’ (liquidation value) thường thấp hơn ‘giá trị thị trường’ (market value) vì lý do chính là gì?
A. Thời gian bán tài sản bị rút ngắn đáng kể.
B. Người mua sẵn sàng trả giá cao hơn cho tài sản thanh lý.
C. Tài sản thanh lý không có các khoản nợ đi kèm.
D. Tài sản thanh lý luôn ở trong tình trạng hoàn hảo.
112. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, khi sử dụng phương pháp tài sản (Asset-Based Approach), yếu tố nào sau đây cần được xem xét cẩn thận nhất?
A. Giá trị thị trường hiện tại của từng tài sản cấu thành doanh nghiệp.
B. Chi phí lịch sử của từng tài sản.
C. Khả năng sinh lời của tài sản trong tương lai.
D. Tỷ lệ khấu hao của từng tài sản.
113. Trong việc thẩm định giá tài sản, ‘chi phí thay thế’ (replacement cost) khác với ‘chi phí tái sản xuất’ (reproduction cost) ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế là chi phí tạo ra tài sản có công năng tương tự nhưng có thể sử dụng vật liệu/công nghệ khác, còn chi phí tái sản xuất là tạo ra bản sao y hệt.
B. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái sản xuất.
C. Chi phí tái sản xuất chỉ áp dụng cho tài sản mới, chi phí thay thế cho tài sản cũ.
D. Không có sự khác biệt thực tế giữa hai khái niệm này trong thẩm định giá.
114. Phương pháp thẩm định giá nào dựa trên việc phân tích các giao dịch thành công của các tài sản tương tự trên thị trường?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp so sánh.
D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.
115. Nguyên tắc ‘thay thế’ (principle of substitution) trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là gì?
A. Người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để có được một tài sản tương đương với tài sản đang thẩm định.
B. Giá trị của tài sản được xác định bởi sự thay thế của nó trên thị trường.
C. Tài sản có thể được thay thế bằng một tài sản có chức năng tương tự.
D. Giá trị tài sản sẽ giảm nếu có tài sản thay thế tốt hơn.
116. Yếu tố nào sau đây có thể được coi là ‘hạn chế’ trong việc áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản?
A. Sự đa dạng về đặc điểm của các bất động sản tương đương.
B. Thiếu thông tin về các giao dịch gần đây của bất động sản tương tự.
C. Tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô.
D. Sự biến động của tỷ lệ lạm phát.
117. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một phần của quá trình xác định ‘giá trị sử dụng’ của một tài sản?
A. Khả năng tài sản tạo ra thu nhập trong tương lai.
B. Khả năng tài sản phục vụ mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.
C. Chi phí tái tạo tài sản bằng vật liệu và công nghệ hiện tại.
D. Sự phù hợp của tài sản với nhu cầu của người sử dụng.
118. Nguyên tắc ‘tối ưu hóa việc sử dụng’ (highest and best use) có ý nghĩa quan trọng nhất trong việc xác định giá trị của loại tài sản nào?
A. Bất động sản có nhiều tiềm năng phát triển.
B. Máy móc thiết bị đã qua sử dụng.
C. Cổ phiếu niêm yết trên sàn chứng khoán.
D. Hàng tồn kho chưa qua sử dụng.
119. Khi thẩm định giá một tài sản đặc thù (ví dụ: nhà máy sản xuất hóa chất độc hại) mà thị trường cho tài sản đó rất hạn chế, phương pháp nào thường được ưu tiên sử dụng?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do.
120. Nguyên tắc ‘biến động’ (principle of change) trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của tài sản là gì?
A. Không cố định và luôn thay đổi theo thời gian do tác động của nhiều yếu tố.
B. Phụ thuộc hoàn toàn vào giá trị ban đầu khi tài sản được tạo ra.
C. Chỉ thay đổi khi có sự thay đổi về pháp lý sở hữu.
D. Được xác định duy nhất bởi chi phí đầu tư ban đầu.
121. Nguyên tắc ‘đóng góp’ (principle of contribution) trong thẩm định giá tài sản nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận tài sản phụ thuộc vào:
A. Mức độ đóng góp của bộ phận đó vào tổng thu nhập hoặc giá trị của tài sản.
B. Chi phí để tạo ra bộ phận đó.
C. Tuổi đời của bộ phận đó so với toàn bộ tài sản.
D. Tỷ lệ sử dụng của bộ phận đó trong quá trình hoạt động.
122. Khi thẩm định giá một doanh nghiệp, phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc nào là chủ đạo?
A. Nguyên tắc thay thế: người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để có được tài sản tương đương.
B. Nguyên tắc kỳ vọng: giá trị tài sản được xác định bởi các lợi ích kinh tế mà tài sản dự kiến mang lại trong tương lai.
C. Nguyên tắc cung cầu: giá trị được hình thành dựa trên sự tương tác giữa cung và cầu trên thị trường.
D. Nguyên tắc biến động: giá trị tài sản có thể thay đổi do các yếu tố bên trong hoặc bên ngoài.
123. Nguyên tắc ‘cân bằng’ (principle of balance) trong thẩm định giá tài sản đề cập đến mối quan hệ giữa:
A. Các yếu tố cấu thành tài sản và sự hài hòa, cân đối giữa chúng để tối đa hóa giá trị.
B. Cung và cầu của tài sản trên thị trường.
C. Thu nhập tạo ra từ tài sản và chi phí đầu tư ban đầu.
D. Giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của tài sản.
124. Yếu tố nào sau đây là ‘hạn chế’ khi sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá tài sản?
A. Khó khăn trong việc xác định chính xác chi phí tái tạo hoặc thay thế.
B. Tài sản có quá nhiều giao dịch trên thị trường.
C. Tài sản tạo ra dòng thu nhập ổn định.
D. Tài sản có vị trí địa lý thuận lợi.
125. Nguyên tắc ‘hiệu quả sử dụng’ trong thẩm định giá tài sản cố định đề cập đến điều gì?
A. Khả năng tài sản tạo ra thu nhập hoặc lợi ích cao nhất có thể.
B. Khả năng tài sản được bán nhanh chóng trên thị trường.
C. Khả năng tài sản được bảo trì với chi phí thấp.
D. Khả năng tài sản đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật mới nhất.
